Avtor Sporočilo
<  Stvarno pravo  ~  Delitev podstrehe v večstanovanjski stavbi
Objavi novo temo   Odgovori na to temo
marijane
PrispevekObjavljeno: Tor 22 Okt, 2019 17:16  Odgovori s citatom



Pridružen/-a: Ned Apr 2008 12:25
Prispevkov: 8

Pozdravljeni,

V stanovanjski stavbi smo štirje solastniki z različnimi lastninskimi deleži.
Prvi solastnik ima v lasti 1/2 nepremičnine. Drugi ima 1/4 deleža. Tretji in četrti solastnik pa v lasti vsak po 1/8 deleža. deleži so že zavedeni v zemljiški knjigi.
Podstreha hiše ( poševne stene)ni zavedena v zemljiški knjigi,niti je ni bilo treba zavesti ob popisu nepremičnin po GURSU pred nekaj leti.

Sedaj bi radi zaradi rabe podstrehe določili deleže na podstrehi, da se ve, koliko pripada komu.

Ker imamo različne interese, ne moremo priti do soglasja kako razdeliti prostor na podstrehi. Ali je najbolj pravična rešitev ta,da se prostor na podstrehi določi po enakih deležih kot jo imamo solastniki na hiši?

Torej tisti, ki ima po zemljiški knjigi 1/2 deleža ima tak delež tudi na podstrehi in po takem ključu imajo deleže tudi ostali solastniki.
Kako bi najverjetneje presodilo sodišče?

Že vnaprej hvala za odgovor.
Nazaj na vrh
Poglej uporabnikov profil Pošlji zasebno sporočilo
M_L_P
PrispevekObjavljeno: Čet 24 Okt, 2019 11:24  Odgovori s citatom



Pridružen/-a: Sre Jun 2007 23:40
Prispevkov: 1492

V trenutni situacijo ste vsi solastniki lastniki celotne površine hiše, vključno s podstrešjem, do celote. Solastniški delež ne pomeni pravico do uporabe določene kvadrature, ampak so to na nek način "glasovalne pravice" pri odločanju o tem, kako se nepremičnina uporablja (npr. solastnik 1/2 hiše s kvadraturo 200 m2 nima pravice do uporabe 100 m2, pač pa (v primeru, ko se solastniki dogovarjajo o načinu uporabe) ima njegov glas težo 50% vseh glasov)). Za redno upravljanje nepremičnine je dovolj soglasje več kot 1/2 solastnikov, za izredno upravljanje (npr. delitev nepremičnine) pa soglasje vseh. Če soglasja ni, lahko lastniki tako soglasje pridobijo preko sodišča, če izkažejo, da obstaja interes vseh solastnikov, da se nepremičnina uporablja na določen način.

To je glede uporabe, ne lastništva. Dogovor o uporabi veže samo sedanje solastnike (ne veže naslednikov, npr. dedičev, kupcev itd.). Spremembo dogovora lahko solastniki kadarkoli predlagajo v sodnem postopku.

Skratka, če želite določiti, komu kaj "pripada" (torej kdo je lastnik), samo z dogovorom ne boste prišli prav daleč.

Glede pa same delitve - torej pridobitve lastninske pravice na točno določeni površini (npr. določeno stanovanje, določen prostor na podstrešju) pa je treba solastnino preoblikovati v etažno lastnino. Če se solastniki ne morejo strinjati o tem, lahko vsak solastnik delitev predlaga v sodnem postopku. Če se strinjajo, potem lahko to rešijo s pogodbo o ustanovitvi etažne lastnine; nobenega solastnika ni mogoče prisiliti, da zunaj sodnega postopka podpiše tako pogodbo.

Kateri fizični del pripade določenemu solastniku ni fiksno določeno (pogoste pomote so, da ima npr. tisti ki ima navječji delež pravico prvi izbirati, kaj dobi v nepremičnini). Pravilo je, da vsak solastnik pridobi površino v vrednosti, ki je sorazmerna njegovemu deležu (pazite - to ne pomeni kvadrature; isti solastniški delež lahko prinese večjo površino v prostorih, ki so manj vredni (npr. podstrešje, klet, neobnovljeno stanovanje) kot v prostorih, ki so več vredni (npr. na novo obnovljeno stanovanje).

Recimo, hiša je vredna 100.000, ima 3 etaže, vsaka po 100 m2, pritličje je obnovljeno in vredno 60.000 EUR, prvo nadstropje je na pol nedokončano in je vredno 30.000, podstrešje pa 10.000 EUR. Da bi en solastnik pridobil celotno pritličje, bi moral imeti najmanj delež 6/10, čeprav pridobi samo površino 1/3, medtem ko za solastnika, ki pridobi podstrešje, zadošča da ima delež 1/10, čeprav pridobi površino 1/3 hiše.

Če je en solastnik investiral v hišo (npr. si je obnovil svoje stanovanje) brez predhodnega soglasja solastnikov, ne more zahtevati nič večji delež. V bistvu si s tako investicijo poslabša svoj položaj.

Recimo, hiša je pred investicijo vredna 100.000, po investiciji 120.000. Hiša ima dve stanovanji, eno (obnovljeno) je vredno 70.000, drugo (neobnovljeno) je vredno 50.000. Recimo, da sta v hiši dva solastnika vsak do 1/2. Upošteva se vrednost hiše po investiciji, kar pomeni, da vsakemu solastniku pripada vrednost 60.000, ne glede na to, da je investiral samo eden. Če torej lastnik, ki je obnovil stanovanje, želi to stanovanje v celoti obdržati, mora drugemu solastniku izplačati odškodnino 10.000 EUR (ali pač pristati, da drugi solastnik dobi še del njegovega stanovanja). Nauk zgodbe? Nikoli vlagati v solastnino brez predhodne pisne pogodbe.

Drugo pravilo pri delitvi v sodnem postopku je, da morajo vse etažne enote, ki nastanejo v stavbi, biti funkcionalne. Ni mogoče npr. oblikovati enote, v katero ni mogoče dostopati drugače kot skozi dnevno sobo nekega drugega stanovanja.

Če taka delitev na funkcionalne enote ni mogoča, potem se solastnina ne razdeli fizično, pač pa en solastnik pridobi celotno nepremičnino, druge solastnike pa je dolžan izplačati po ocenjeni vrednosti.

Če je delitev mogoča, pa nastane spor o tem, kdo hoče določeno etažno enoto, potem sodišče presoja, kdo ima večji interes za določeno stanovanje. Recimo, hiša z enim stanovanjem in podstrešjem ima dva lastnika, eden živi drugje v najemniškem stanovanju, drugi v lastniškem stanovanju. Sodišče bo pri pridobitvi stanovanja v tej stavbi dalo prednost tistemu, ki je v najemniškem stanovanju (ne glede na to, da drugi solastnik odplačuje hipoteko za svoje stanovanje).
Nazaj na vrh
Poglej uporabnikov profil Pošlji zasebno sporočilo
Pokaži sporočila:   
Časovni pas GMT + 2 uri, srednjeevropski - poletni čas

Poglej naslednjo temo
Poglej prejšnjo temo
Stran 1 od 1
pravniki.info Seznam forumov  ~  Stvarno pravo

Objavi novo temo   Odgovori na to temo


 
Pojdi na:  

Ne, ne moreš dodajati novih tem v tem forumu
Ne, ne moreš odgovarjati na teme v tem forumu
Ne, ne moreš urejati svojih prispevkov v tem forumu
Ne, ne moreš brisati svojih prispevkov v tem forumu
Ne ne moreš glasovati v anketi v tem forumu